胡立阳 解码财商:而‘三道白线’则要求房企将杠杆控制在合理范围

2021-04-07 04:12:18 by Admin 保险产品
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  趁着22城还没能完全消化“两集中”供地政策,房企快速出击揽收土地。一时间,抢地盛况再现。,每天6%比头天涨停、第二天跌5%强 ,我也重仓 ,高手! ,老夫早盘杀入晶盛机电10000手,目标价110。尔等目光短浅。一个机械制造厂被神话了。变成了高端企业,我果断相信了。 单晶炉模仿美国6000型直拉单晶炉起步,区熔炉模仿丹麦炉起步,虽然是模仿,但老夫相信在曹博士老爷子的带领下,能把中国单晶半导体设备做到国外一个样,甚至更好。 不过话说回来,还是个机械制造厂。但老夫就是钱多,为了自主可控。亏了老夫也在所不惜。 曾经,比亚迪、长城汽车、都给老夫带来了翻倍的收益,现在老夫要用这些钱回报中国制造,虽然是个继续加工厂,市盈率高得有点过分了,但是老夫就是要支持中国制造。加油!加油!加油! ,今天没放太大量,大概率封死涨停

  据中原地产研究中心统计数据显示,今年一季度,50个热点城市卖地收入达7020.99亿元,同比涨26%,创历史新高。另据中指研究院统计数据显示,今年一季度,百强房企拿地总额5588亿元,同比增长22.7%。

  百天内50城土拍收入7000亿元,看似房企拿地热情空前高涨,但开发商并没有想象中那么轻松。“两集中”供地(22城一年只卖三次地),“三道红线”融资新规,一个控地价一个降杠杆,这两条政策对房地产行业的影响或许比外界看到的更加深远。

  “想要变身绿档房企谋稳健发展,最好的途径是加快销售提高回款率,但一个项目从拿地到入市有周期性限制,所以集中供地的背后,有可能出现史上最正面硬刚的集中推盘预售竞争。这是全新的竞争格局,不仅前期让投拓口工作量饱和,营销条线压力更大,因为一旦同一区域前一波购房者被对手收割,下一波供应高峰又将袭来,那这家开发商局面就会异常艰难。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,更重要的是,在拿地与预售“双集中”前后夹击下,集团战略资源调配至关重要,精准投资、整体出货节奏、回款曲线需要全盘高度统一。否则,一个系统内某一环节的失误,可能就是全盘皆输。

  “精准投资”成高频词

  在开发周期整体提速、调控政策越发细化的市场格局中,一旦落子就没有侥幸的机会了,清醒的开发商深知这一点。3月中旬以来,《证券日报》记者跟踪了30多家内房股2020年业绩说明会,采访了近20位房企管理层,“精准投资”“运营效率”几乎是每个房企掌舵人都会反复提及的“高频词”。

  从近两年房企经营战略导向来看,蒙眼狂奔享受土地红利的时代已经结束,这倒逼开发商要实施精细化管理战略,面对逐渐被压缩的利润空间,不管是进入新的城市还是深耕已站稳脚跟的城市,“精准投资”镜头之下,房企对内部收益率和销售毛利率一般都有严格要求。在投资精准方面,旭辉控股董事局主席林中表示,要一手拿着望远镜,一手拿着放大镜。如此一来,投拓条线不但要“躬身入局”,还要时刻保持对市场的敏感度。

  “区域公司为了完成集团下发的规模拓展指标,投资部门工作量饱和度很高,每周每个城市都有最新项目研究报告,‘研究+拓展’要同时进行。比如在招拍挂市场,可能累计跟进1600宗地块,测算毛利率20%以上的或许只有几十宗,就算都参与但最终拿下的大概率只有几宗。”某房企大区区首向《证券日报》记者透露,“两集中”供地之后,拿地虽然不是“开盲盒”,但前期需要对大量地块进行集中式研判,后期则要根据集团对融资、供货等全链条全周期协调能力进行取舍,投拓口对内对外皆有“怎样做到精准投资”的焦虑。

  整体而言,核心在于融资端。“‘两集中’供地需要统筹大量资金参与,企业需在短时间内多渠道筹措资金;而‘三道白线’则要求房企将杠杆控制在合理范围。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示,两项新规倒逼企业在资金排布、地块研判、营销节奏每个环节都要连贯且不出错,机制和流程上或许不会发生大的变化,但在资金调拨周期上会相对集中,压力显而易见。,直接法下,汇率上升,外币升值,本国货币贬值;
间接法下,汇率上升,外币贬值,本国货币升值。
在国际外汇市场上,包括中国在内的世界上绝大多数国家目前都采用直接标价法,所以通常我们说的汇率上升,是直接法下的,这种情况下外币升值,本国货币贬值。
【标价方法】
确定两种不同货币之间的比价,先要确定用哪个国家的货币作为标准。由于确定的标准不同,于是便产生了几种不同的外汇汇率标价方法。
(1)直接标价法(direct quotation )(参考“应付标价法”)
直接标价法,又叫应付标价法,是以一定单位(1、100、1000、10000)的外国货币为标准来计算应付付出多少单位本国货币。就相当于计算购买一定单位外币所应付多少本币,所以就叫应付标价法。在国际外汇市场上,包括中国在内的世界上绝大多数国家目前都采用直接标价法。如日元兑美元汇率为119.05即1美元兑119.05日元。
在直接标价法下,若一定单位的外币折合的本币数额多于前期,则说明外币币值上升或本币币值下跌,叫做外汇汇率上升;反之,如果要用比原来较少的本币即能兑换到同一数额的外币,这说明外币币值下跌或本币币值上升,叫做外汇汇率下跌,即外币的价值与汇率的涨跌成正比。直接标价法与商品的买卖常识相似,例如美元的直接标价法就是把美元外汇作为买卖的商品,以美元为1单位,且单位是不变的,而作为货币一方的人民币,是变化的。一般商品的买卖也是这样,500元买进一件衣服,550元把它卖出去,赚了50元,商品没变,而货币却增加了。
(2)间接标价法(indirect quotation)(参考“应收标价法”)
间接标价法又成应收标价法。它是以一定单位(如1个单位)的本国货币为标准,来计算应收若干单位的外汇货币。在国际外汇市场上,欧元、英镑。澳元等均为间接标价法。如欧元兑美元汇率为0.9705即1欧元兑0.9705美元。在间接标价法中,本国货币的数额保持不变,外国货币的数额随着本国货币币值的变化而变化。如果一定数额的本币能兑换的外币数额比前期少,这表明外币币值上升,本币币值下降,即外汇汇率下跌;反之,如果一定数额的本币能兑换的外币数额比前期多,则说明外币币值下降、本币币值上升,即外汇汇率上升,即外汇的价值和汇率的升跌成反比。因此,间接标价法与直接标价法相反。
(3)直接标价法和间接标价法所表示的汇率涨跌的含义正好相反,所以在引用某种货币的汇率和说明其汇率高低涨跌时,必须明确采用哪种标价方法,以免混淆。
(4)美元标价法又称纽约标价法,是指在纽约国际金融市场上,除对英镑用直接标价法外,对其他外国货币用间接标价法的标价方法。美元标价法由美国在1978年9月1日制定并执行,目前是国际金融市场上通行的标价法.
在金本位制下,汇率决定的基础是黄金输送点(gold point),在纸币流通条件下,其决定基础是购买力平价(purchase power par),事件:10月27日晚,公司公布三季报:年初至报告期末,公司完成营业收入23.29亿元,比上年同期增长199.53%;:归属于母公司所有者权益的净利润为8733.59万元,比上年同期增长64.41%,对应摊薄后EPS为0.0583元。第一、二、三季度单季EPS分别为-0.0131元、0.0221元和0.0494元。点评:盈利突出,受益于矿山勘探、技改工作和矿山并购。公司2014年第三季度摊薄后EPS为0.0494元,同比增长26%,环比增长123%,较前两季度-0.0131元、0.0221元实现大幅增长。前三季度营业收入较上年同期增加155127万,主要系子公司金属综合贸易业务、矿山子公司销售增长及新收购合并子公司华金矿业增加收入所致。 2014上半年,公司对银鑫矿业及埃玛矿业采矿区及外围探矿区域进行了矿产勘查,均取得不错进展,其中银鑫矿业初步确定增加矿石量20万吨,埃玛矿业巴根黑格其尔矿区确定新增铅锌矿石量323.36万吨、铅锌金属量240512吨。受益于2014上半年的技改项目,公司子公司银鑫矿业可实现年矿石处理量45万吨,埃玛矿业可提高日矿石处理量300吨,预计全年处理量同比提高50%,此外银鑫矿业、埃玛矿业所实施的保暖工程可延长全年有效工作时间两个月。公司非公开发行股票收购盛屯投资85.71%股权及贵州华金3%股权已于6月份发行实施完毕,公司目前持有贵州华金100%股权。华金矿业是贵州省黔西南州证件齐全的五大黄金企业之一,也是政府支持可以整合当地黄金企业的牵头单位。华金矿业的收入加入是公司前三季度收入和净利润大幅增加的重要原因之一。盈利预测及评级。未来业绩增长点在于探转采增加储量、产量;对于银鑫矿业(代表铜资产),目前的处理能力约20:万吨/年,未来几年内处理能力预计提高一倍;2013年埃玛矿(铅锌资产)开始贡献业绩,该部分预计贡献EPS约0.3元。而今年收购的华金矿业(黄金)在技改后也将逐渐成为公司另一业绩增长点。除了矿的采选以外,比较大的模块是有色矿产品贸易,毛利率不高,对矿采选是个支撑平台,以此优化公司渠道。,

,其实国外的那些企业从事军工的时候,他们的军工部门的管理和民用的管理是完全分开的。比如波音,虽然军工的收入是算到波音的股票里的,但是作为波音的股东没有权利随便更改军用产品的生产线,所有的军工工厂的工作人员都要经过军方同意后才能上岗。像美国这样的国家也不是随便什么民营企业都能参与军工生产的,实际上除了波音、雷声、洛马这些大的企业,为美国军方提供敏感设备的其他民间承包商的数量是很少的。这其实和中国的军工管制的实质是一样的,唯一的不同在于国外的军工收入可以算在大企业的股票市场上。,内盘是指以买入价成交的股票数量,外盘是指以卖出价成交的股票数量。一般来说,内盘和外盘这两个数据可以用来判断买卖力量的强弱,若外盘数量大于内盘,则表现买方力量较强,当天买入量较多,股价在买入量的推动下可能会上涨。
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  多元化拿地是“杀手锏”

  “精准投资”做好还不够,未来的房地产市场,不会多元化拿地,可能会被“集中推盘预售”套牢。

  “整体上,‘两集中’供地政策利好于财务稳健、资金充裕型房企。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,多数头部房企及绿档房企管理层近期在2020年业绩说明会上均表示,将会在土地新政下积极投拓,以进一步补充货源与扩大规模优势。

  但《证券日报》记者注意到,多家房企管理层表示,在招拍挂市场抢地只是补货渠道之一。

  对于22城集中供地对公司的影响,新力控股董事长、行政总裁兼执行董事张园林向《证券日报》记者表示,大方向上对房企没什么大问题,对中小企业还是个机会,因为集中供的地多,获取可能性大一些。

  “接下来,新力会继续保持目前积极、灵活和多元的拿地策略,在招拍挂市场拿地可能占到50%,收并购占30%,同时在产业勾地、一二级联动城市更新获取项目比重占20%。”新力控股常务副总裁刘翔向《证券日报》记者表示,公开拿地项目靠高周转保持现金流顺滑,勾地和收并购项目利润回报丰厚,长短结合。

  事实上,在业界看来,具备旧改、收并购拿地经验的房企,受到的影响并不大。这些企业不依赖招拍挂市场补充土储,供货系统可以通过多元化拿地带来的不同供货节奏调节,避开“集中预售”带来的压力。

  据公开统计数据显示,TOP20房企中的部分企业在拿地多元化方面做得不错。如龙光、佳兆业等就是华南地区城市更新领域的专家;融创、世茂等房企则精于通过收并购丰富土储。此外,越秀地产则依靠以TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍为主导的“6+1”模式增储。

  “要多元化拿地,培育商业IP、产业联盟,培育自己的旧改更新能力,才能提高整体综合毛利。”林中称,在“三道红线”、集中供应等新政策下,稳定均衡的头部企业有更大发展空间。

  “从2018年至2020年,旭辉多元化拿地占比不断提升,从11%提升至51%,实现了能力的跨越。”旭辉控股执行董事兼总裁林峰表示,2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍,为后续的利润实现提供了保障。

  “城市布局均衡,发展多元化拿地渠道,是房企综合实力的重要‘杀手锏’。比如城市更新业务,好的项目毛利率在60%以上,这对提升房企盈利能力非常重要。”严跃进向记者表示,当然,这也不意味着开发商要全盘布局城市更新业务,因为其长周期和沉淀大量资金成本的特性,同样让房企难以承受。想在未来市场抢得先机,战略设计、拿地精准度、运营能力等方面都需要房企下功夫,强化全周期全链条的把控能力。

  集中推盘预售成压力源?

  调整供货系统,是房企应对“22城一年只卖三次地”的标准动作之一。在业界看来,这不止是一场抢夺客户的战争,更是房企内部一场管理机制的变革。

  在2020年业绩说明会上,多数房企管理层都提及了调整组织架构、加快回笼资金,提高回款率的策略。在“三道红线”融资新规压力之下,为了尽快转为绿档,开发商往往是多措并行去降低杠杆率。

  “假如将公司比作一辆车的话,现在是管住了油门和油箱,明确了企业的赛道规则,我们会坚决按照央行和相关部门要求,以及自身非常清晰的三年规划去降杠杆。目前,美的置业踩了一条资产负债率的红线,计划在2023年全部转为绿档。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈向《证券日报》记者表示,未来将通过多种渠道去管理资金,首先加快运营效率,保证利润结转增厚净资产规模;第二加快去化速度,提升回款率强化自身造血能力;第三考虑在恰当时候增厚权益类股本;第四控制好拿地比重;第五在不加杠杆基础上优化负债结构,提升银行端融资占比,提高债务久期。

  显而易见,销售端发力仍是重中之重。换言之,在“两集中”控地价、“三道红线”摁杠杆双重机制下,破局之道核心仍在于市场端的营销能力,不对产品力、品牌影响力和客户定位精准研判的房企,比如推广的路线、调性出了偏差,没抓准目标客群的心理,那可能连调整的时间都没有,这类房企将在未来的房地产市场中失去战斗力。

  “2021年,新建商品房销售规模预计仍会达到17万亿元,但四季度在个别城市的个别区域有可能迎来第一波‘集中推盘预售’,届时房企营销条线的突围能力至关重要。”有不愿具名业内人士向《证券日报》记者直言,“集中预售”时代若来临,将强化买方市场话语权,购房者可以拥有更多选择和更久的犹豫时间,“持币细考”者多,闭眼抢房者寡,这对营销体系是巨大考验,故事难讲,渠道费用会支付得更多,毛利率进一步承压,房企要做好打硬仗的准备了。

  “未来是高手过招,行业已经进入精细化时代。要在管理上进化到‘厘米’‘千元’,每一个点上都要赢竞争对手一些。”林中表示,在“三道红线”等相关政策下,行业不太可能出现黑马,房企需要从靠增加财务杠杆获得增长转化为靠提升经营效应实现增长,这是虽难但正确的事,要有定力,久久为功。

(文章来源:证券日报)

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